Bauträgerrecht: Mängelansprüche trotz jahrelanger Nutzung noch durchsetzbar?

Mängel am Gemeinschaftseigentum zeigen sich oft erst nach Jahren. Ob Erwerber und Wohnungseigentümergemeinschaften dann noch Ansprüche gegen den Bauträger haben, hängt entscheidend von der Abnahme ab. Zwei Urteile des BGH vom 15.10.2026 zeigen, wie folgenreich unwirksame Abnahmeklauseln sein können.

Die Entscheidungen

In den Verfahren VII ZR 4/24 und VII ZR 119/23 ging es um Formularklauseln in Bauträgerverträgen, nach denen das Gemeinschaftseigentum durch einen vom Bauträger ausgewählten Sachverständigen oder durch den zu bevollmächtigenden Erstverwalter abgenommen werden sollte. Solche Klauseln können die Erwerber unangemessen benachteiligen und unwirksam sein.

Das knüpft an die bisherige Rechtsprechung an: Bereits 2016 hatte der BGH entschieden, dass Klauseln zur Abnahme durch einen vom Bauträger bestimmten Erstverwalter in Bauträgerverträgen unwirksam sein können (Urteil vom 30.06.2016, VII ZR 188/13).

Die Folge: Die Verjährung läuft nicht an

Mängelansprüche beim Bauwerk verjähren in fünf Jahren, gerechnet ab der Abnahme. Ist die Abnahme wegen einer unwirksamen Klausel fehlgeschlagen und gibt es keine anderweitige wirksame Abnahme, beginnt diese Frist nicht zu laufen. Erwerber können Mängel dann auch nach vielen Jahren der Nutzung noch geltend machen.

Wie viel dabei auf dem Spiel stehen kann, zeigt das Verfahren VII ZR 119/23: Der BGH bestätigte einen Kostenvorschussanspruch von rund 298.000 Euro, also den Betrag, den die Erwerber vorab für die Mängelbeseitigung verlangen können.

Keine unbegrenzte Haftung

Der BGH betont zugleich, dass die Ansprüche nicht unbegrenzt bestehen. Für die entschiedenen Konstellationen gilt eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren ab der fehlgeschlagenen Abnahme. Außerdem sind im Einzelfall eine Verwirkung und eine mögliche spätere Abnahme zu prüfen, etwa durch schlüssiges Verhalten der Erwerber.

Was das in der Praxis bedeutet

• Erwerber und Wohnungseigentümergemeinschaften sollten bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum nicht vorschnell von einer Verjährung ausgehen, sondern Vertragsklauseln und Abnahmeunterlagen prüfen lassen.
• Bauträger sollten ihre Vertragsmuster überprüfen und bei laufenden oder abgeschlossenen Projekten einschätzen, ob Abnahmen wirksam erfolgt sind.
• Für beide Seiten entscheidend sind die Abnahmeprotokolle, die Vollmachten des Verwalters und das spätere Verhalten der Beteiligten.

Fazit

Eine unwirksame Abnahmeklausel kann die Verjährung von Mängelansprüchen über Jahre aufschieben. Für Bauträger, Erwerber und Wohnungseigentümergemeinschaften lohnt deshalb eine genaue Prüfung von Vertragsklauseln, Abnahmeunterlagen und Verjährung. Ich unterstütze bei der rechtlichen Bewertung sowie bei der Durchsetzung oder Abwehr solcher Ansprüche.